Как проверить документы на дом в Мардакяне: инструкция 2026

2025-07-26 · 6 мин чтения · MARDECO

Каждый пятый дом на Абшероне продаётся с проблемами в документах — от несоответствия площади до отсутствия купчи. Ниже — рабочая проверка из семи шагов, которую наши юристы делают перед задатком. Занимает 2–3 рабочих дня, стоит 100–150 AZN.

Шаг 1. Выписка из реестра (çıxarış)

Единственный документ права собственности в Азербайджане. Запрашивается в Государственной службе регистрации при Минюсте (услуга e-emlak.gov.az). Стоимость 8–15 AZN, выдаётся за 1–3 дня. Если продавец показывает только «муниципальную бумагу», технический паспорт или доверенность — это не собственник.

Шаг 2. Купча на землю отдельно

Часто дом оформлен, а земля под ним — нет. Тогда сделка возможна только с одновременным оформлением земли, что растягивает срок на 4–8 недель. Требуйте выписку и на дом, и на участок.

Шаг 3. Назначение земли

Смотрите категорию: «жилая застройка индивидуального типа» — идеально; «дачное строительство» — годится, но банки могут снизить оценку; «сельхозназначение» — банки ипотеку не дадут, дом строится вне закона.

Если продавец говорит «поменяем назначение после сделки» — не соглашайтесь. По статистике за 2024–2026 гг. лишь 30% таких обещаний реализуется в течение года.

Шаг 4. Обременения и залоги

В выписке отдельным разделом указаны ипотеки, аресты, судебные споры. Все они должны быть сняты до нотариата, иначе сделка не пройдёт регистрацию.

Шаг 5. Границы и площадь

Обмер БТИ или актуальный кадастровый план должен совпадать с фактом. Если сосед забором «съел» полсотки — эту разницу вам никто не вернёт. Границы проверяются кадастровым инженером за 80–120 AZN.

Шаг 6. Долги за коммуналку

Электричество, газ, вода — запросите справки об отсутствии долгов. Продавцы часто «забывают» о задолженности 300–1 500 AZN, которая по факту переходит на нового владельца через отключение услуг.

Шаг 7. История сделок

Если дом за последние 12 месяцев менял владельца 2–3 раза — это красный флаг. Возможные причины: скрытые дефекты, недобросовестный посредник, попытка легализации серых средств.

Смотрите также: что такое купча и почему без неё нельзя, 7 типичных ошибок при покупке, дачи с бассейном в Мардакяне.