Что такое купча (çıxarış) и почему без неё нельзя покупать дом

2025-04-10 · 6 мин чтения · MARDECO

Самые дорогие ошибки на Абшероне совершают с мыслью «цена хорошая, документы решим потом». Разбираем, что такое купча и что вы теряете без неё.

Что такое купча

Купча (по-азербайджански çıxarış) — выписка из Государственного реестра недвижимого имущества, подтверждающая право собственности. По статье 139 Гражданского кодекса право собственности возникает с момента государственной регистрации. То есть ни проживание в доме, ни переоформленные на вас счётчики за газ, воду и свет, ни доверенность на руках собственником вас не делают.

Что вы теряете без купчи

• Банк не даёт ипотеку: для кредита документ о собственности обязателен — именно поэтому лишь 5–7% кредитов Фонда ипотеки приходится на частные дома.
• Нотариус не оформит сделку — юридически она не завершается.
• Дом нельзя будет ни продать, ни заложить: следующий покупатель упрётся в ту же стену.
• Наследники, бывший супруг или другие дольщики могут заявить права.
• Возникают сложности с официальным подключением коммуникаций.

Доверенность — не собственность. Выдавший её может отозвать документ в любой момент, а со смертью доверителя она прекращает действовать автоматически.

Что проверять на показе

• Оригинал выписки, а не копию. Адрес, площадь и имя собственника должны совпадать с договором.
• Назначение земли: на сельхозземле купчу на дом не выдадут, пока назначение не изменено.
• Совпадает ли фактическая площадь дома с указанной — достройки часто не попадают в документ.
• Нет ли на объекте залога, ареста или долгов.
• Не проходит ли под домом водопровод, коллектор или магистральный газ и не стоит ли он под ЛЭП.

А как же «имущественная амнистия»?

Легализацию домов без документов обсуждают не первый год, но эксперты предупреждают: разом это не решится. По ряду категорий — постройки в охранных зонах магистрального газопровода и высоковольтных линий — купчу не дадут вообще. Покупать дешёвый дом в расчёте «потом узаконят» — ставка вслепую.

Как это устроено у нас

Все объекты MARDECO продаются с купчей. На показе проверяем документы вместе, сопровождаем до нотариуса и остаёмся на связи после покупки — по документам, коммуникациям и ремонту.